상업지역 내 기능 강화 및 주거 비율 하향
오피스텔 과잉공급, 도시기능 역행 부작용
오피스텔 본래의 공간 퇴색 불법 업소 둔갑
이동환 시장 "도시계획조례 개정 필요"밝혀
[환경데일리 고용철 기자]오피스텔 과잉 공급이 베드타운 도시라는 오명까지 쓰고 있다. 최근 10년 동안 신도시 조성 일대에는부동산 거품의 원인이 되고 있는 오피스텔이 우후죽순으로 세워져 지역사회에 골치덩어리가 되고 있다.
한 채 사면 한 채 더 구매가 가능하다는 부동산 투기조장하는 오피스텔 붐이 식지 않고 있는 가운데, 오피스텔의 본래의 신축 취지에 달라, 성매매 장소, 불법 도박장소, 사채업, 보이스피싱 임시거처 등으로 둔갑해서 도시의 이미지를 망치고 있다.
서울 수도권 지자체는 공통적인 현상으로 역세권 일대는 오피스텔 형태가 밀집돼 신축돼, 과거 원롬형태의 고시텔이나 빌라촌은 점점 사라지고 주거의 기현상이 되고 있다.
특히, 오피스텔 투기를 부추기는 부동산중개업자, 부동산 기획부동산, 시공사들간의 사전에 공모된 오피스텔 전체를 전매 등으로 악용해 전세와 월세 등으로 불법 대출을 일삼아, 공실이 늘어나면서 결국 도시 주거공간을 황폐화하시키는 주 원인이 되고 있다.
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▲경기 고양시 덕양구 한 오피스텔 신축 현장, 이 주변은 100m 내 오피스텔만 5곳에 넘는다. 투기 목적으로 신축이 돼 있다보니, 실거주자가 아닌 투기목적 전월세 은행대출로 깡통 오피스텔로 전락 해 콘크리트 구조물인 오피스텔의 재앙이 되고 있다. |
고양시 일산동구 주거용 오피스텔에서 거주 10년 차 최 모씨는 "이사올 때보다 주변에 오피스텔이 두 배 이상 늘어난 것으로 보인다."며 "신축하고 분양까지 마쳤다고 주변에서 듣지만 창문에 비춰지는 건 일년 내내 불이 꺼져있는데 시에서 규제조차 하지 않는 건 문제가 있다."고 말했다.
고양시 덕양구 삼송 원흥지구 부동산 중개업자 박 모 대표는 "오피스텔 수요보다 과잉공급으로 우리 같은 업종을 하는 이들에게 금방 표시가 나는데 매매 물량은 물론 미분양으로 빈 오피스텔을 너무 많아서 솔직히 매력이 떨어지고 이를 전월세를 구하는 사람들조차 없을 정도"라고 말했다.
고양특례시가 주거목적으로 변질되고 있는 오피스텔 등을 상업지역 본래의 기능으로 되돌리는 조례 개정에 나섰다.
시는 30일 "베드타운의 오명을 벗기 위해 앞으로 상업지역 내 주거용 건축물의 주거 비율을 낮추는 도시계획조례 개정안을 시의회에 제출했으나, '상업시설의 공실 우려'의 이유로 부결됐다."면서 "시민께 제대로 된 정주환경이 제공될 수 있도록 이해와 설득을 통해 조례 개정에 최선을 다하겠다."고 밝혔다.
조례 개정안은 상업지역에 건축되는 주거용 건축물(오피스텔 등)을 일반주거지역 수준으로 주거용 비율을 낮추고, 나머지 공간은 상업ㆍ업무용 시설이 들어서도록 유도하는 ‘용도용적제’ 강화의 내용을 담고 있다.
즉, 상업지역 본래의 기능을 부여하도록 주거용 비율 90%에서 70% 구간은 삭제하고, 주거용 중심 건축물의 용적률은 최대 245%까지 적용해 제3종 일반주거지역 용적률 250% 보다 낮게 허용하겠다는 것이다.
'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에도 주거지역과 상업지역은 지정 목적과 기능부터 큰 차이가 있다. 상업지역은 '상업이나 그 밖의 업무 편익을 증진하기 위해 필요한 지역'으로 명시하고 있어, 주거지 환경으로는 적절하지 않음을 의미한다.
고양시는 이러함에도 불구하고 상업지역 내 오피스텔 등 주거용 비율이 전국 최고 수준이다.
2020년 기준으로 오피스텔 주거 비중이 7.9%이고, 특히 일산동구의 경우 16.1%로, 전국(3.1%), 서울(5.2%), 경기도(3.8%)와 비교해서도 매우 높은 상태를 보이고 있다.
이같이 자족시설 확충을 위한 상업지역 내 업무시설 용지가 사실상 주거지역으로 변질되면서 발생하는 가장 큰 문제는 학교 등 필수 기반시설의 부족에서 오는 주거환경 악화 등으로 입주민들이 큰 불편을 겪고 있다.
실제 원흥역 및 킨텍스 주변 오피스텔은 초등학교와의 거리가 약 1.4km에 달해 초등학생이 도보로 통학하기에는 무리가 있다.
이러한 상업지역 주거화의 문제점을 인지하지 못한 입주민들은 초등학교 신설을 교육청에 지속적으로 제기하고 있으나, 교육청은 당초 인구계획에 반영되지 않은 오피스텔로 인한 초등학교의 신설은 현실적으로 불가하다는 입장이다.
시는 이에 주거지역의 2~3배에 달하는 상업지역 내 고밀도 주거용 오피스텔(일명 아파텔)과 주상복합아파트가 주요 원인이라 판단하고, 상업지역에 건축되는 주거시설의 비율을 일반주거지역 수준 이하로 낮추는 조례 개정안을 지난해 12월 20일 개회한 제269회 고양시의회 임시회에 제출했다.
시는 이와 관련 "조례 개정안은 상업지역 내 주거시설을 전면 불허하는 것이 아니라 현재와 같이 오피스텔의 용적률이 1,000%에 달하는 과도한 주거시설은 방지하되, 사업계획에 따라 제3종 일반주거지역(용적률 250% 이하) 수준의 주거시설은 허용하는 것"이라고 설명했다.
특히 "결과적으로 조례 개정안에 대한 반대는 사업자를 대변해 주거지역보다 2~3배 높은 고밀개발을 포기할 수 없다는 의미로 받아들여질 수밖에 없다."면서 "조례가 현행대로 유지된다면 소수의 주택(오피스텔 등) 건설사업자만 이득을 보는 구조가 지속될 것"이라고 덧붙였다.
시는 "수원시를 비롯한 여러 지자체에서도 이러한 같은 고민을 하고 있고, 올바른 도시 성장을 위해서도 상업지역 내 주거시설에 대한 새로운 기준이 필요한 만큼, 도시계획조례가 개정될 수 있도록 하겠다."고 강조했다.
고양시의회 김학영 의원은 "오피스텔이 증가할수록 도시민들간의 소통을 더욱 단절되고 시 정책에 대한 흡수력이나 협력이 무의미하는 주거형태가 된다."며 "오피스텔 신축 규제와 함께 오피스텔 주거 형태에 정밀 전수조사할 필요가 있다."고 말했다.
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